相続対策でアパートをやる前に考える事

相続税対策の提案でいろいろな業者が営業に訪れることがあるかと思いますが、
アパート建設は最終手段です。その前にやれることをやりましょう

（１）預貯金を贈与
　　　年間１１０万円の非課税枠を使った贈与や、孫に教育資金・住宅資金を贈与する際の非課税枠を利用して、
　　　預貯金を可能な限り次の世代に贈与しておきます。
　　　ただし、贈与の実態が無いものは否認されるおそれがあり、
　　　書面や通帳の管理などが重要となってきます。
　　　少しだけ贈与税の申告をすれば良いという記事を見かけますが、
　　　これだけでは必ずしも有効ではありません。
　　　
（２）収益性の高い賃貸物件を贈与する
　　　減価償却が終わった古くなった賃貸物件で収益性の良いものは、
　　　相続財産としての預貯金を増やしてしまう可能性があるので、
　　　相続時精算課税等を利用して次の世代に贈与します。
　　　ただし、土地の評価額が高い場合には小規模宅地等の特例が使えなくなってしまう場合があり注意が必要です。

（３）生命保険を利用した節税
　　　相続人１人あたり500万円の非課税枠を利用することで、預貯金を非課税化します。
　　　簡単に言うと、500万円の保険料（一時払い）を一回支払うと、死亡時に500万円の保険金が貰える仕組みです。
　　　生命保険金は本来の相続財産ではないので、相続人同士でもめる原因にもなりますので注意が必要です。
　　　500万円×法定相続人の人数を上限としていますが、
　　　一人の法定相続人がすべての非課税枠を使用しても構いません。
　　　ただし、相続放棄した人が受取人となるとその分は非課税枠が使えません。
　　　
（４）養子縁組による節税
　　　養子縁組をすることで法定相続人が増えるので、控除枠が増えます。
　　　ただし、誰を養子にするかがとても重要です。

（５）墓や仏壇を生前に購入
　　　非課税財産とされる墓や仏壇を生前購入することで預貯金を非課税化できます。
　　　ただし、換金できる様な例えば金の仏像等は否認される可能性があります。

（６）既存の建物の修繕
　　　自宅のリフォームや既存の賃貸物件の修繕を行ないます。
　　　預貯金を減らしたり債務控除の適用を受けるようにします。
　　　ただし、外装等をあまり豪華にすると固定資産税の評価額が上がってしまう事があります。

（７）土地の評価を工夫する
　　　単純に路線価に面積を乗じるだけでなく、形状や周囲の状況等を考慮してできるだけ評価額が下がるように工夫をします。
　　　例えば、大きな鉄塔があり上空を送電線が通っていたり、崖などがあったり、坂であったり、接道が無かったり、
　　　土地ごとに個性がありますので、個別に検討する必要があります。

この他にも節税方法はありますが、
これらを検討してもなお土地の評価が高いために多額の相続税が発生する場合はアパート等の建設を検討するのも節税策の一つです。
しかし、節税ばかりに目が行き、事業としての将来性を考えないと「土地を失う土地活用」になってしまう可能性もあるので、
市場分析を含めてその道のプロの意見を聞くことが大切です。
また、最近問題になっているサブリースについてもいろいろなシステムがありますので、大変重要な検討事項です。

「賃貸経営を始める際の注意事項」もご覧ください。